Ποιος πληρώνει τα επικίνδυνα µπαλκόνια – Η επικίνδυνη φθορά που κρύβει μοιραίες παγίδες

Το πρόσφατο τραγικό περιστατικό όπου μια 43χρονη γυναίκα έχασε τη ζωή της από πτώση τμήματος μπαλκονιού (στηθαίου) στην Κόρινθο δεν είναι παρά η κορυφή του παγόβουνου ενός προβλήματος που έχει κάνει ήδη την εμφάνισή του σε χιλιάδες κτίρια και αναμένεται να είναι το επόμενο μεγάλο οικονομικό αγκάθι για δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Η αποκόλληση σοβάδων, η θραύση τμημάτων αλλά και η κατάρρευση στοιχείων από μπαλκόνια, κυρίως σε παλαιές πολυκατοικίες των μεγάλων αστικών κέντρων, είναι όλο και πιο συχνές τα τελευταία χρόνια.

Το φαινόμενο δεν είναι τυχαίο: σχετίζεται με τη γήρανση του κτιριακού αποθέματος, την ελλιπή συντήρησή του, καθώς και με τις ολοένα πιο έντονες καιρικές μεταβολές που επιβαρύνουν τα υλικά.

Η οικονομική κρίση των προηγούμενων ετών οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες σε αναβολή αναγκαίων εργασιών, με αποτέλεσμα σήμερα να εμφανίζονται συσσωρευμένα προβλήματα και να έχει αυξηθεί ο κίνδυνος για τους διερχομένους.

Για τον λόγο αυτό «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια του πολιτικού μηχανικού – μέλους του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ Μάνου Κρανίδη, παρουσιάζουν μέσα από 20 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν οι ιδιοκτήτες παλιών – κυρίως – κτιρίων και διαμερισμάτων, προκειμένου και οι διερχόμενοι να μην κινδυνεύουν και αυτοί να αποφύγουν τα μπλεξίματα.

Η κατάσταση χαρακτηρίζεται από μια «σιωπηλή φθορά» που εξελίσσεται εδώ και δεκαετίες. Υπολογίζεται ότι η πλειονότητα των πολυκατοικιών στην Ελλάδα έχει ανεγερθεί μεταξύ των δεκαετιών του 1960 και του 1980, με κανονισμούς και τεχνικές που σήμερα θεωρούνται ξεπερασμένα. Εκείνη την περίοδο δεν υπήρχε η ίδια γνώση για τη μακροχρόνια αντοχή των υλικών, τις μονώσεις, ενώ και η ποιότητα κατασκευής παρουσίαζε συχνά ανομοιομορφίες.

Τα μπαλκόνια, ως προεξέχοντα δομικά στοιχεία πρόβολοι, είναι ιδιαίτερα ευάλωτα. Εκτίθενται συνεχώς σε βροχή, υγρασία, αέρα, αλλά και σε έντονες θερμοκρασιακές εναλλαγές που προκαλούν διαστολές και συστολές. Με την πάροδο του χρόνου, το νερό διεισδύει στο σκυρόδεμα, φτάνει στον οπλισμό (σίδερα) και προκαλεί οξείδωση. Αυτό οδηγεί σε διόγκωση, ρηγματώσεις και τελικά αποκόλληση υλικών.

Το ανησυχητικό είναι ότι σε πολλές περιπτώσεις η φθορά δεν γίνεται άμεσα αντιληπτή. Ενα μπαλκόνι μπορεί να φαίνεται «λειτουργικό», αλλά να έχει ήδη υποστεί σημαντική εσωτερική διάβρωση. Ετσι, τα περιστατικά πτώσης υλικών εμφανίζονται ξαφνικά, χωρίς προφανή προειδοποίηση.

Σε μια πολυκατοικία ποιος έχει την ευθύνη αν κρέμεται ένα κομμάτι από το μπαλκόνι;

Η ευθύνη δεν είναι πάντα μονοσήμαντη και εξαρτάται από τη φύση του προβλήματος. Σε πρώτη φάση, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος έχει την υποχρέωση να ελέγχει και να συντηρεί το μπαλκόνι του, ιδιαίτερα ως προς εμφανή στοιχεία όπως οι σοβάδες, τα επιχρίσματα ή τα κιγκλιδώματα. Αν υπάρχει εμφανής φθορά ή επικινδυνότητα, οφείλει να λάβει άμεσα μέτρα – ακόμα και προσωρινά, όπως προστατευτικά δίχτυα.

Ωστόσο, όταν η φθορά σχετίζεται με τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου (δηλαδή την πλάκα του μπαλκονιού ή τον οπλισμό), τότε το ζήτημα παύει να είναι ατομικό και αφορά το σύνολο της πολυκατοικίας.

Εάν θεωρείται κοινόχρηστο στοιχείο, η ευθύνη κατανέμεται στους συνιδιοκτήτες. Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι, ανεξάρτητα από το ποιος τελικά επιβαρύνεται οικονομικά, η υποχρέωση άρσης του κινδύνου είναι άμεση. Η αδράνεια μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρές συνέπειες.

Σε αυτή την περίπτωση ενεργοποιείται ένα σύνθετο πλαίσιο ευθυνών. Κατ’ αρχάς, τίθεται ζήτημα αστικής ευθύνης, δηλαδή υποχρέωσης αποζημίωσης του παθόντος.

Αν αποδειχθεί ότι υπήρξε αμέλεια στη συντήρηση, ο ιδιοκτήτης – ή οι συνιδιοκτήτες – μπορεί να κληθεί να καταβάλει σημαντικά ποσά. Παράλληλα, ενδέχεται να υπάρξει και ποινική ευθύνη, ειδικά αν ο τραυματισμός είναι σοβαρός.

Σε τέτοιες περιπτώσεις εξετάζεται αν οι υπεύθυνοι είχαν γνώση του προβλήματος ή όφειλαν να το έχουν εντοπίσει και δεν έλαβαν μέτρα.

Σημαντικό ρόλο παίζει και η τεχνική πραγματογνωμοσύνη, η οποία καθορίζει αν η φθορά ήταν εμφανής και αν θα μπορούσε να είχε προληφθεί. Για τον λόγο αυτό, η τακτική επιθεώρηση από μηχανικό δεν είναι πολυτέλεια αλλά ουσιαστική ασπίδα προστασίας.

Τελικά ποιον επιβαρύνει το οικονομικό κόστος της επισκευής;

Το οικονομικό βάρος καθορίζεται από το είδος της φθοράς αλλά και από τον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Αν η ζημιά αφορά επιφανειακά στοιχεία, όπως αποκολλημένοι σοβάδες ή φθαρμένα κάγκελα, το κόστος συνήθως βαραίνει τον ιδιοκτήτη του συγκεκριμένου διαμερίσματος.

Αν όμως το πρόβλημα αφορά δομικά στοιχεία – όπως η πλάκα του μπαλκονιού ή ο οπλισμός –, τότε θεωρείται στις περισσότερες περιπτώσεις κοινόχρηστη δαπάνη. Σε αυτή την περίπτωση, το κόστος κατανέμεται σε όλους τους ιδιοκτήτες με βάση τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας.

Στην πράξη, συχνά προκύπτουν διαφωνίες, ιδιαίτερα όταν το πρόβλημα εμφανίζεται σε συγκεκριμένο μπαλκόνι αλλά έχει γενεσιουργό αιτία που αφορά όλο το κτίριο. Γι’ αυτό είναι κρίσιμο να υπάρχει τεχνική γνωμάτευση που να καθορίζει την αιτία της φθοράς.

Εδώ, η Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας αποτελεί το βασικό όργανο λήψης αποφάσεων. Αν υπάρχει πλειοψηφία υπέρ των εργασιών, η απόφαση είναι δεσμευτική. Σε περιπτώσεις όπου δεν επιτυγχάνεται συμφωνία αλλά υπάρχει αποδεδειγμένος κίνδυνος, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να προσφύγει στη Δικαιοσύνη ζητώντας την υποχρεωτική εκτέλεση των εργασιών.

Σε επείγουσες περιπτώσεις, μπορεί να προχωρήσει ο ίδιος σε αποκατάσταση και να διεκδικήσει το αναλογούν κόστος από τους υπόλοιπους. Η καθυστέρηση, σε τέτοιες περιπτώσεις, δεν είναι απλώς οικονομικό ζήτημα – μπορεί να εξελιχθεί σε σοβαρό νομικό πρόβλημα για όλους.

Μέχρι σήμερα, δεν υπάρχει ένα εξειδικευμένο πρόγραμμα που να καλύπτει αποκλειστικά επισκευές μπαλκονιών ή στατικών φθορών.

Ωστόσο, ορισμένα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, όπως το «Εξοικονομώ», μπορούν να περιλαμβάνουν παρεμβάσεις που σχετίζονται έμμεσα με την αποκατάσταση εξωτερικών στοιχείων, π.χ. μονώσεις, αλλά δεν καλύπτουν δομικές παρεμβάσεις του φέροντος οργανισμού, π.χ. ενισχύσεις. Σημαντική είναι και η ασφάλιση του ακινήτου ή του κτιρίου ειδικά σε περιπτώσεις έκτακτων φαινομένων.

Γίνεται συζήτηση σε επίπεδο πολιτείας για την ανάγκη δημιουργίας νέων χρηματοδοτικών εργαλείων, ειδικά για παλαιά κτίρια που παρουσιάζουν επικινδυνότητα. Πρόκειται για ζήτημα δημόσιας ασφάλειας. Ωστόσο, μέχρι να υπάρξει ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο, οι ιδιοκτήτες καλούνται να αντιμετωπίσουν το κόστος είτε με ίδια μέσα είτε μέσω συλλογικών αποφάσεων της πολυκατοικίας.

Τι προβλέπεται από τη νομοθεσία;

Η νομοθεσία είναι σαφής ως προς την υποχρέωση διατήρησης των ακινήτων σε ασφαλή κατάσταση. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να διασφαλίζει ότι το ακίνητό του δεν αποτελεί κίνδυνο για τρίτους. Σε αντίθετη περίπτωση, φέρει ευθύνη για οποιαδήποτε ζημιά προκληθεί.

Οι δήμοι έχουν τη δυνατότητα να παρέμβουν σε περιπτώσεις επικίνδυνων κτιρίων, ζητώντας την άμεση αποκατάσταση των προβλημάτων ή ακόμα και επιβάλλοντας μέτρα ασφαλείας. Σε ακραίες περιπτώσεις, μπορεί να κινηθούν διαδικασίες χαρακτηρισμού κτιρίου ως επικίνδυνου. Παράλληλα, ο Αστικός Κώδικας και η σχετική νομολογία ενισχύουν την αρχή ότι η αμέλεια στη συντήρηση δεν συγχωρείται όταν θέτει σε κίνδυνο ανθρώπινες ζωές.

Τι άδεια (αν χρειάζεται) πρέπει να εκδοθεί για τις απαραίτητες εργασίες;

Η διαδικασία εξαρτάται από την έκταση των εργασιών. Για απλές επεμβάσεις συντήρησης, όπως αποκατάσταση επιχρισμάτων ή βαφές, απαιτείται συνήθως Εγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας.

Πρόκειται για μια σχετικά απλή διαδικασία που εκδίδεται μέσω μηχανικού. Οταν όμως οι εργασίες αφορούν τον φέροντα οργανισμό – δηλαδή επεμβάσεις που επηρεάζουν τη στατικότητα του μπαλκονιού –, απαιτούνται οικοδομική άδεια και πλήρης τεχνική μελέτη.

Ναι, σε αυτές τις περιπτώσεις η εμπλοκή πολιτικού μηχανικού είναι απαραίτητη, τόσο για τη μελέτη όσο και για την επίβλεψη των εργασιών. Η αυθαίρετη εκτέλεση εργασιών χωρίς τις απαραίτητες άδειες μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα αλλά και σε σοβαρούς κινδύνους για την ασφάλεια.

Για ένα μπαλκόνι περίπου 10 τ.μ. το κόστος πλέον ξεκινά συνήθως από 500 ευρώ και μπορεί να φτάσει ή να ξεπεράσει τα 2.000 ευρώ. Μια απλή επισκευή ή στεγανοποίηση κινείται περίπου στα 300-600 ευρώ. Σε μέτριες παρεμβάσεις, με σοβάδες και βαψίματα, το κόστος ανεβαίνει περίπου στα 600-1.200 ευρώ. Σε περιπτώσεις σοβαρών φθορών (οπλισμοί, σκυρόδεμα), μπορεί να φτάσει τα 1.200-2.000+ ευρώ. Ενδεικτικά, μόνο η επισκευή μετόπης μπορεί να κοστίζει γύρω στα 700 ευρώ για τυπικό μπαλκόνι.